S ohledem na poslední měsíce, kdy klienti přemýšlí kam dávat finance, když je ta krize a je potřeba být opatrný a také uvažují nad koupi nemovitosti apod, jsem se rozhodl udělat krátký seriál o možných investicích, jejich srovnání a dle mého jejich plusy a mínusy.

Poslední měsíce se setkávám s různými argumenty ohledně vhodnosti investice do nemovitosti například v Praze , na nájem, že je to jistota, že nájmy dlouhodobě rostou a hodnota nemovitostí také a tudíž je logické, že taková nemovitost dává přece smysl. Protože v první řadě vlastním "něco hmatatelného", co mi nikdo nevezme a mám z toho pravidelný a jistý příjem formou nájmu a v neposlední řadě roste přece hodnota samotné nemovitosti. Další s čím se setkávám, a v dřívějších letech jsem tomu byl také nakloněn, jsou standardní veřejné podílové fondy, neboť je nabízejí velké finanční domy, tudíž je to "přece určitě zajištěné" a nemohu o to přijít a navíc mi přece poradce ukazoval výpočet pro výnos asi 8% p.a., což je podle mého laického pohledu hezké. A také se v poslední době setkávám s investicemi do nemovitostních fondů, které se stali oblíbené díky argumentům o výši vstupní investice a když klient nechce riskovat nákupem vlastní nemovitost a nemá desítky milionů na různá business centra, průmyslové areály, činžovní domy apod, tak zainvestuje do fondu, který takové nemovitosti nakupuje a klient má poté částečný zisk z nájmů a případných prodejů těchto nemovitostí. A pro srovnání jsem poskytl jak by vypadalo zhodnocení například na takovém spořícím účtě, neboť stále jsou v ČR lidé, kteří nechávají finance ležet na spořícím nebo dokonce běžném účtě. V mých výpočtech nepočítám s 15% daní nebo daně z nemovitosti a s inflací, která se pohybuje dlouhodobě kolem 2% p.a.

Pokusím se níže popsat jednotlivé kategorie a z jakých dat se vycházel. V tabulce jsem také uvedl různě možné scénáře, které jsem dal do 4 kategorií. A v každé kategorii investice se pokusím nastínit tyto scénáře jednotlivě. Nicméně je potřeba brát v potaz, že jsou investice, kde je například výnos pevný a tudíž je to buď "očekávané nebo ztracené". Perfektním scénářem je myšleno to, že jde vše nadmíru očekávání a vše se daří lépe než investor čekal, takže u zhodnocení, které se očekávalo byl vyšší výnos, jistina vzrostla apod. U očekávaného scénáře je to tak, že je to přesně tak, jak investor čekal. U horšího scénáře je situace na investici taková, že je to bohužel špatné, ale v závislosti na investici je buď možné počkat další měsíce/roky, aby investice splnila očekávání nebo se hold smířit, že to nedopadlo jak mělo. Pekelný scénář jsem takto nazval proto, že je to scénář, kdy se lidově řečeno nepovede vůbec nic, na trzích je extremní krize, úroky padají, nemovitosti ztrácí hodnoty, společnosti krachují. Je to situace, kdy si jako investor říkáte "co horšího se snad může stát"..

Vždy budeme vycházet z následující tabulky:

Nyní samotné investiční kategorie

Byt v Praze k pronájmu

Za cca 3mil. Korun lze v Praze v současné chvíli pořídit s trochou štěstí byt 2kk, spíše 1kk a takový byt lze v Praze pronajímat za cca 13tis.Kč měsíčně. U této investice je nespornou výhodou vlastnění konkrétní věci, kterou Vám pravděpodobně nikdo nevezme a o kterou pravděpodobně nepřijdete, také se její hodnota bude pravděpodobně spíše zvyšovat nebo bude stát. V opravdu vyjímečné situaci na trhu by hodnota klesla. Mezi další výhody může patřit pravidelný měsíční příjem z nájmu, který by měl investor danit v daňovém přiznání. Nicméně i pronajímaná nemovitost má své nevýhody. Budeme samozřejmě brát v potaz, že elektřinu, plyn apod má na sebe napsán nájemník, takže toto byste neřešili, kdyby nájemník neplatil. Ale zde se dostávám k nesporné nevýhodě nemovitosti. V první řadě, jakmile koupíte nemovitost, je otázka jak dlouho budete hledat nájemníka. Pokud se nájemník najde hned první měsíc od nákupu, máte relativně vyhráno, pokud to bude "dobrý nájemník", nicméně mám například zkušenost od klientů, kteří dělali téměř výběrové řízení na nájemníka a vybírali si, neboť měli špatné zkušenosti a nájemníky. A zde se tedy dostávám k té největší nevýhodě a to je samotný nájemník. Neboť pokud nájemník nebude hradit nájem, tak je velice naivní si myslet, že nájemníka jen tak vyhodíte na ulici, protože neplatí. V lepším případě mu počkáte, uděláte si splátkový kalendář a dluh vám bude postupně splácet. V horším případě se s ním budete soudit a možná z něj nikdy dluh nedostanete a jen tak se ho z bytu nezbavíte dlouhé měsíce po neplacení. Čekají Vás tahanice po soudech, pak exekutor a nakonec pokud jej dostanete z bytu a on nemá kam složit věci (nemá jiný byt), tak vy máte povinnost věci uskladnit a požadovat případně "nájemné" za uskladnění..

Tudíž investice do nemovitosti je spíše formou zajištění, které může slušně vydělávat, ale může se z toho stát noční můra.

Korporátní dluhopis

To je poměrně obsáhlé téma, neboť je mnoho dluhopisů. Nicméně zde budu vycházet z dluhohopisů malého rozsahu (do 1mil.EUR), se kterými se poslední roky roztrhl pytel. A objemy, které češi investují do těchto dluhopisů jsou ve vyšších řádech stovek milionů Korun. Vždy je důležité hlavně znát tzv. emitenta, to znamená firmu, která dluhopis vydává. Dále na jaký projekt budou finance použity, zda je ve společnosti nějaký majetek, čím je tedy dluhopis "krytý", chcete-li zajištěný. Každý dluhopis a směnka jsou zajištěny majetkem konkrétního subjektu. Důležité však vždy také je zadluženost tohoto subjektu, resp. dluh vůči aktivům (majetku). Takže kdyby se nezadařilo, aby "bylo kde brát". Mezi pozitiva rozhodně patří často velmi zajímavý výnos převyšující standrardní výnosy na trhu, veřejná nabídka, tudíž poměrně jednoduše ověřitelné a v neposlední řadě také pravidelnou platbu úroků, která může být měsíční, kvartální, pololetní apod. Mezi hlavní a možná bych si troufl tvrdit, že jedinou nevýhodu patří "kontrola" takového subjektu a co dělá s majetkem, s projektem apod. Pokud Vám totiž emitent informace průběžně nesděluje, nemáte informace a žijete pouze z víry. U dluhopisů a směnek je úrok většinou pevný, tudíž je stále stejný a víte kolik obdržíte na výnosech. Nicméně pokud nastane "horší scénář" a emitent přestane platit úroky, nedostanete jistinu a jdete tedy do soudního sporu. Také je možné, že se dostane subjekt do insolvence/exekuce a vy uvidíte pouze část vložených peněz a nic si na takové společnosti nevezmete. Nicméně to není pravidlem. Je spousta kvalitních dluhopisů a směnek. Ale jsou i na trhu dluhopisy a směnky, kde investoři ani z insolvence neuvidí ani Korunu zpět, neboť emitent nemá ani majetek ani peníze a vám nic nezbývá.

V příštím díle se podíváme na smíšené a nemovitostní fondy...